Cómo determinar la salud de su mercado inmobiliario

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Por Eric Tyson, Ray Brown

Su situación financiera personal es claramente un factor importante para decidir si vender su casa y cuándo venderla, pero el estado de su mercado inmobiliario local también puede influir en su decisión. Echa un vistazo a la siguiente discusión sobre el mercado de la vivienda y cómo afecta a su venta.

Vender su casa en un mercado inmobiliario deprimido

A nadie le gusta perder dinero. Si usted raspó y ahorró durante años para el pago inicial para comprar una casa, descubrir que su casa vale menos que la cantidad que usted pagó por ella puede ser un gran golpe. Entre la disminución del valor de mercado de su casa y los costos de venta, es posible que incluso pierda la totalidad del pago inicial invertido. ¡Y tú pensabas que la bolsa de valores era arriesgada!

En el peor de los casos que hemos visto, algunos propietarios se encuentran al revés, lo que simplemente significa que la hipoteca sobre la casa excede la cantidad por la cual la casa puede ser vendida. En otras palabras, los propietarios de viviendas al revés literalmente tienen que pagar dinero para vender sus casas porque han perdido más que su pago inicial original. Ouch! (Esto le sucedió a más gente durante la severa crisis financiera de 2008, que afectó los valores de las viviendas en muchas partes del país).

Al decidir si vender en un mercado deprimido, considere estos factores.

Si todavía tiene un patrimonio adecuado

Aunque su mercado local de bienes raíces puede haber decaído recientemente, si usted ha sido dueño de su casa el tiempo suficiente o ha hecho un pago inicial lo suficientemente grande, es posible que todavía pueda obtener una buena cantidad de dinero en efectivo vendiendo. Si usted puede ganar suficiente dinero para poder comprar otra casa, le decimos que no se preocupe por el hecho de que su mercado local de bienes raíces puede estar deprimido actualmente. Siempre y cuando la venta se ajuste a su situación financiera general, venda su casa y siga adelante con su vida.

Todos los mercados inmobiliarios pasan por ciclos ascendentes y descendentes. Sin embargo, a largo plazo, los precios de la vivienda tienden a aumentar. Por lo tanto, si usted vende una casa o dos durante una caída del mercado, lo más probable es que también venderá una casa o dos durante mejores condiciones de mercado. Y si usted se queda en la misma área o se muda a otro mercado inmobiliario deprimido, simplemente está cambiando una casa de precio reducido por otra. Si se está mudando a un mercado más caro o a un mercado que actualmente lo está haciendo mejor que el que está dejando, asegúrese de que gastar más en vivienda no comprometa sus metas personales y financieras a largo plazo.

Si le falta dinero para comprar su próxima casa

A veces los propietarios se encuentran en una situación en la que, si venden, no tendrán suficiente dinero para comprar su próxima casa. Si usted se encuentra en tal circunstancia, primero aclare si desea o necesita vender:

  • Si usted quiere vender pero no lo necesita y puede evitar vender por un tiempo, le decimos que espere. De lo contrario, si usted vende y luego no tiene dinero suficiente para comprar su próxima casa, puede encontrarse en la desafortunada situación de ser inquilino cuando el mercado local de bienes raíces dé la vuelta y empiece a mejorar de nuevo. Así que habrá vendido bajo y más tarde se verá obligado a comprar alto. Necesitará un pago inicial aún mayor para volver al mercado, o se verá obligado a comprar una casa más modesta.
  • Si necesitas vender, tienes un camino más difícil por delante. Debe esperar que el mercado de bienes raíces donde compra no se dispare mientras intenta acumular un pago inicial más grande. Sin embargo, usted también puede buscar métodos para comprar una casa con un pago inicial más pequeño. Por ejemplo, un miembro benévolo de la familia puede ayudarle, la persona que le vende su nueva casa puede prestarle algo de dinero, o usted puede decidir tomar uno de los préstamos de bajo pago que algunos prestamistas hipotecarios ofrecen. Si los precios suben a un ritmo rápido, usted puede fijar sus objetivos en un mercado diferente o reducir sus expectativas para el tipo de casa que va a comprar.

Si tiene que mudarse o reubicarse y no quiere vender en un mercado deprimido, puede alquilar su casa hasta que el mercado cambie. Asegúrese de entender las consecuencias fiscales de este acuerdo. Antes de convertirse en propietario, considere su capacidad para lidiar con las molestias que vienen con el territorio. También debe informarse sobre las ordenanzas locales de control de rentas y comparar los gastos mensuales de su propiedad con los ingresos por rentas que obtendrá. Si usted va a perder dinero cada mes, la constante pérdida de dinero en efectivo puede perjudicar su capacidad futura de ahorrar, además de aumentar sus pérdidas totales en la propiedad.

Vender en un mercado fuerte

¿Qué podría ser mejor que vender su casa en una época de precios al alza o ya elevados? Si usted puede pagar los costos de transacción de vender su casa actual y comprar otra casa, y si los costos de la nueva casa se ajustan a su presupuesto y a sus metas financieras, hágalo.

Sólo ten cuidado con dos cosas:

  • No se ponga codicioso y sobrevalore su casa. Usted puede terminar obteniendo menos de la venta de lo que esperaba, y es probable que la venta tome mucho más tiempo que si hubiera fijado un precio justo para la propiedad. Si el precio de su casa es demasiado alto, cuando finalmente baje el precio al rango correcto, puede que tenga que hacer frente a ofertas más bajas porque su casa tiene el estigma de ser vieja en el mercado.
  • Siendo la necesidad la madre de la invención, la recuperación de la vivienda, a partir de 2010, promovió una estrategia de precios potencialmente arriesgada pero a veces rentable. Pero cuidado, esta estrategia sólo funcionará durante un período sostenido de muy baja oferta y muy alta demanda. Implica fijar el precio de la vivienda muy por debajo del valor de mercado aparente. El propósito es crear un ambiente de subasta y atraer a tantos compradores que ofertarán el precio muy por encima de la lista de precios bajos y, con suerte, por encima del precio que usted esperaba obtener. El peligro de esta estrategia es que no siempre funciona. Es posible que sólo reciba una oferta al precio indicado o incluso por debajo de él. Si es así, entonces es probable que este sea el valor de mercado real de su casa. Aunque nunca está obligado a aceptar una oferta, ya sea a precio de lista o incluso muy por encima, puede crear resentimientos y, por lo tanto, negociaciones complicadas al rechazar ofertas al precio de venta.
  • Si se queda en su mercado fuerte actual o se muda a otro mercado fuerte, tenga cuidado con el momento de la venta de su casa actual y la compra de su próxima casa. Por ejemplo, probablemente no quiera vender y luego pasar meses pujando sin éxito en otras casas. Es posible que se quede atascado alquilando por un tiempo y necesite hacer una mudanza adicional; tales costos pueden consumir el dinero en efectivo de su venta reciente e interferir con su capacidad de pagar su próxima casa.

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