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5. Cómo determinar cuánto cobrar como depósito de garantía para su propiedad de alquiler

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Por Robert S. Griswold, Laurence Harmon

Muchos estados no limitan la cantidad que se puede cobrar como depósito de seguridad, lo que significa que para propósitos legales, los propietarios pueden cobrar todo lo que quieran. Otros estados imponen límites estrictos a los depósitos de seguridad – generalmente no más del doble de la cantidad del alquiler mensual.

He aquí algunas estrategias comunes para decidir cuánto cobrar por un depósito de seguridad:

• Cobrar la cantidad máxima permitida o el doble de la renta mensual. Un depósito de alta seguridad le protege de cualquier pérdida y anima a los residentes a respetar la propiedad. Otra opción es cobrar la cantidad máxima sólo en situaciones de alto riesgo; por ejemplo, si un nuevo residente tiene un historial de mal crédito, referencias negativas del propietario, o desalojos previos, etc. Un depósito de seguridad exorbitante es un desincentivo comercial que puede perjudicar su tasa de ocupación.
• Cobrar un alquiler más alto como alternativa a un depósito de máxima seguridad. Los residentes pueden preferir pagar más alquiler que un depósito de alta seguridad. Hacerlo también le beneficia porque puede quedarse con el alquiler.
• Aumente el depósito de seguridad para las unidades de alquiler amuebladas. Al amueblar la unidad, usted aumenta su exposición al riesgo, ya que pueden dañarse más artículos, por lo que es razonable cobrar un depósito de seguridad más alto.

Tenga en cuenta que sus posibles residentes tendrán que escribir algunos cheques sustanciales para sentirse cómodos en sus nuevas unidades de alquiler residencial. Además del cheque por el primer mes de alquiler y el depósito de seguridad, los residentes pueden incurrir en los costos de mudanza, establecimiento de cuentas de Internet y televisión por cable, y compra de muebles nuevos y artículos de limpieza.

Establecer una cantidad de depósito de seguridad con las otras obligaciones financieras de sus inquilinos en mente es una manera útil de establecer una relación sólida y amistosa con el cliente.

Algunos propietarios creen que, debido a que los inquilinos de la tercera edad son menos propensos a causar daños que otros, reducir su depósito de seguridad es sensato. El sentido común sugiere que estos propietarios están en lo cierto; la ley de equidad de vivienda, por otro lado, probablemente consideraría que esta diferencia de trato es una discriminación ilegal, muy probablemente debido a su impacto diferencial sobre el estado familiar. Tenga en cuenta, sin embargo, que algunos estados pueden, por ley, permitir esta disparidad.

Establecimiento de depósitos separados para las mascotas

Muchas de las mascotas más populares son conocidas por dañar las unidades de alquiler. Los perros pueden masticar alfombras y muebles y rascar los pisos y los adornos. A menos que estén desabrochados, los gatos a menudo convierten cualquier superficie vertical en un poste de rascar y rompen las alfombras. Y la mayoría de las criaturas dejan un olor persistente a su paso.

Debido a que las mascotas a menudo causan daños, es posible que desee considerar cobrar un depósito por separado o aumentar la tarifa de alquiler a cada hogar que tenga una mascota y tal vez incluso una tarifa por mascota.

Para protegerse de posibles pérdidas por daños a las mascotas, tiene varias opciones:

• Cargue un depósito separado y reembolsable para mascotas. Usted puede usar parte o todo el depósito para cubrir los costos de cualquier daño causado por la mascota o la limpieza extra requerida debido a la mascota y devolver el resto al residente.
• Cobrar un depósito de seguridad más alto para los inquilinos que tienen mascotas. Una póliza de depósito de seguridad de dos niveles cobra una cantidad para inquilinos sin mascotas y otra para residentes que tienen mascotas. Teóricamente, esto debería evitar discusiones sobre si un cierto elemento de daño es atribuible a la mascota o a otra fuente.
• Requerir que los residentes obtengan un seguro para inquilinos que incluya cobertura por daños a las mascotas y responsabilidad civil. O usted puede cobrar un depósito para mascotas y ofrecer un descuento en el depósito si el residente tiene seguro de inquilinos.
• Cobrar un depósito o cargo separado, no reembolsable, para mascotas. Algunos propietarios cobran un depósito para mascotas, a veces camuflado como alquiler de mascotas en el contrato de alquiler, porque piensan razonablemente que las mascotas causan daños de manera rutinaria. Esta práctica es fuertemente desaconsejada, incluso si es legal en su área, porque con demasiada frecuencia resulta en desacuerdos. Algunos estados, incluyendo California, prohíben específicamente que los propietarios cobren cualquier cargo o depósito que no sea reembolsable. Otros estados, incluyendo Arizona, Nevada, Washington, Florida y Georgia, permiten que los propietarios cobren cuotas no reembolsables, incluyendo depósitos de mascotas y cuotas de limpieza.

Por supuesto, usted siempre tiene la opción de prohibir a las mascotas por una serie de razones – porque pueden causar daños, hacer demasiado ruido, molestar a otros residentes, o plantear un riesgo para la seguridad.

Sin embargo, excluir a los dueños de mascotas excluye a cerca del 75 por ciento de todos los inquilinos, lo que significa que los dueños de mascotas rechazarán automáticamente una propiedad»sin mascotas» como posible residente, independientemente de su precio competitivo, el paquete de servicios u otras características distintivas.

Las leyes de vivienda justa son absolutamente claras sobre los animales de servicio: no son mascotas, lo que significa que no están sujetos a restricciones tales como los depósitos de mascotas. Sin embargo, el propietario del animal de servicio es responsable de cualquier daño causado por el animal.

Evitar la tentación de cobrar el alquiler del mes pasado

Algunos propietarios cobran el alquiler del mes pasado por adelantado y luego lo utilizan como depósito de seguridad suplementario, en caso de que el depósito de seguridad no cubra completamente los costos de limpieza y reparaciones.

Le recomendamos encarecidamente que no cobre el alquiler del mes pasado como inicio de la tenencia por varias razones, incluyendo las siguientes:

• Muchos estados prohíben el uso del alquiler del último mes para cualquier otra cosa que no sea el alquiler del último mes. No puede usar el dinero para pagar los costos de limpieza o reparación.
• A los residentes no les gusta la idea de que el propietario retenga su dinero durante la duración del contrato (o por más tiempo). Después de todo, es su dinero.
• Cobrar el alquiler del mes pasado por adelantado probablemente ahuyentará a los posibles inquilinos.

Si, cerca del final del contrato, un residente olvida que ya había pagado el alquiler del mes pasado cuando se mudó y lo vuelve a pagar, reembolse el segundo pago inmediatamente, especialmente si usted opera en un estado que requiere que el alquiler del mes pasado se utilice para su propósito previsto.